盈石發佈2014年1季度中國寫字樓市場報告
經濟因素導致寫字樓需求放緩
"保增長"是2013年和2014年國內提及最多的宏觀經濟詞語之一。受2013年上半年中國國內總體經濟增速回落的影響，寫字樓市場需求放緩，租金下行預期增加，市場成交量較同期有所下降。盈石集團研究中心認為，隨著下半年全國經濟企穩態勢趨於明朗，市場預期在一定程度上得到改善，寫字樓需求小幅提振，進入第四季度之後市場活躍度有所提高。但二線城市過去數年大量興建的寫字樓項目造成與需求不匹配的供應壓力，未來即將入市的供給遠超過市場需求規模，需要較長時間去化；另一方面，新增項目的業主或開發商在去化壓力下可能，出於資金回籠或對市場缺乏信心的考慮將項目出售，而多數跨國公司更傾向於選擇持有租賃型優質樓宇作為辦公地點。
一線城市甲級寫字樓存量占半壁江山
根據盈石集團研究中心統計，截至2014年1季度，中國20大城市甲級寫字樓存量約為3,690萬平方米。二線城市近年來發展加速，但散售項目仍占相當比例，優質項目比例較小，20大城市中的16個二線城市甲級寫字樓存量不足一半，約49%。近年來中西部城市發展加快，企業數量和規模的增加促進瞭寫字樓市場的發展，成都、重慶、武漢、成都等城市存量持續上漲，華中和華西的甲級寫字樓總存量已達到871萬平方米占20大城市總存量的23.6%。
來源：盈石集團研究中心
各地新興商圈發展加快
盈石集團研究中心認為，縱觀中國20大城市，核心商圈仍是各城市甲級寫字樓項目最密集的區域。20大城市核心商圈甲級寫字樓存量約為總體存量的81%。一線城市尤其是北京、上海甲級寫字樓市場的邊緣化趨勢已持續多年，且近年來有加速趨勢，主要原因來自於核心商圈可租賃面積有限、租賃成本較高和新興商圈寫字樓品質提升。二線城市市場由於需求有限，尚未形成邊緣化趨勢，但諸多城市大力興建的新區/城有望促進新興商圈的興起。
來源：盈石集團研究中心
中國20大城市寫字樓市場呈現四大需求特征：
特征一：政策利好成為驅動地區租金增長的動力，如深圳受惠於前海金融創新政策、上海浦東受益於自貿區的建立，這些區域的寫字樓需求與租金增長顯著。
特征二：城鎮化有利於企業聚集、增加吸納。盈石集團研究中心數據顯示，預計截至2017年末，20大城市甲級寫字樓總體存量將達到6,547萬平方米，而二線城市市場存量比重將顯著上升，預計超過65%。加速城鎮化進程有助於加快企業向二線城市發展的速度，目前部分城市較高的空置率和未來在建面積有望受益於此。
來源：盈石集團研究中心
特征三：新興商圈快速發展。未來供應多半將來自於城市非核心商圈，較低的租金能減少企業運營成本，而新區域的發展將平衡城市人口、交通、配套等一系列結構，有利於城市健康發展.
來源：盈石集團研究中心
特征四：內資公司主導總體市場需求。以金融、高科技、高端制造業為主的內資公司，將成為寫字樓需求的主要動力；而中國龐大的市場依然吸引著外資企業，隨著近期經濟基本面已趨於穩定，預計外資企業仍然會繼續在華擴張。
市場趨勢展望
多重辦公空間策略(AWS, Alternative Workplace Strategies)的辦公選址方案有望進入中國。近年來這一辦公空間解決方案在發達國傢市場的發展應用呈加速趨勢。2013年以來北京寫字樓市場上針對這一辦公形式的問詢、顧問數量明顯增加，一定數量的在京跨國公司基於其全球其他市場的AWS經驗已經計劃或實際在其北京的分支機構實施這一辦公空間解決方案，如惠普、輝瑞制藥等。與此同時，全球性寫字樓策略顧問機構已有先行者開始籌備專門團隊提供針對這一形式服務的顧問咨詢。
盈石集團研究中心總經理、英國皇傢特許測量師學會(RICS)中國區發言人張平女士認為："未來幾年一線城市仍是中國寫字樓核心市場。二線城市受限於其產業發展程度，寫字樓市場需求規模短期內難有太大的增長，大量新增供應對市場造成的壓力和沖擊短期內無法消除；但新型城鎮化有望加快產業聚集效應，個別在重要產業領域內具有全國性影響力的城市有望增加寫字樓需求，但由於數十個城市群的規劃幾乎涵蓋瞭大陸所有省市，"天女散花"和"雨露均沾"的普惠模式在一定程度上會加大資源集中、政策定向的難度。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-17/13562692863.shtml
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