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養老地產噱頭下被疑"圈地" 目前無具體成熟盈利模式繳款六期成功轉貸真實案例分享
多傢險企近期來到廣東查看相關地塊，欲佈局養老地塊。不過，由於養老地產目前還沒有具體成熟盈利模式出現，在現有的掛鉤保單銷售養老社區入住資格的模式下，有相關人士疑惑是不是險企借機推廣高價養老險的策略之一？更有地產界人士質疑，在進入養老地產的眾多地產商之中，不少是為瞭盤活問題土地，甚至是借著"養老"的名義圈地。
疑問1險企借機推廣高價養老保險？
目前險企已做成的養老社區模式主要有兩種，一種是掛靠現有保單，一種是直接房屋租賃。不過有業內人士質疑，"掛靠保單進行養老社區資格的銷售，是否是險企變相地推廣高價養老保險？"
記者瞭解到，以泰康人壽的掛鉤養老保險產品為例，消費者若想入住養老社區，必須購買掛鉤指定的保險產品以獲得入住資格，而入住門檻高達200萬~300萬元。有銷售人員告訴記者，即使交瞭這筆數百萬元的"入場費"，入住之後還需要物業管理費、保潔服務費、基礎文化娛樂活動費等相關費用。
記者發現，養老社區掛鉤的保險產品與市場上其他的養老保險產品大同小異。"最大的差別在於將期繳產品的定額設置成每年20萬元甚至更高，以此獲得養老社區的居住權。其實也無形中推高瞭消費者的年繳保費。"
疑問2配套醫療護理難保障？
業內人士表示，"事實上，在選址時配套設施是消費者在養老社區最為看重的一個環節，尤其是醫療護理這塊，但目前正在建設已經選址的養老社區多是選在遠離市區的地方。"記者發現，目前泰康人壽拿下的地塊地處廣州市蘿崗區永和區境內，遠離市中心，該區土地主要以工業用地為主，有相關人士表示，地塊周邊生活設施配套並不完善，公共交通也並不發達。
記者此前在探訪合眾在武漢的養老社區時也發現，盡管硬件突出，人性化措施到位，但在一些周邊配套問題上亟待完善。例如，養老社區全部建成後，可同時容納3萬名老人生活居住，但目前，社區周邊還沒有大型超市入駐。
疑問3借養老地產"打擦邊球"
記者發現，目前市場上已出現的養老地產項目大多運營成本高企。以保利和熹會為例，盡管入住率達到50%~60%，收費較為高昂，但一直收不抵支。
部分旅遊地產項目也借著養老地產的"東風"打"擦邊球"宣傳。去年，富力集團在惠州龍門的南昆山項目推出市場，主打養生別墅，並未有相應的護理配套，卻在宣傳上屢屢提及"養老地產"概念。而目前紛紛宣傳要進入養老地產的許多開發商也並未有具體的銷售模式及盈利模式。
至道地產總經理曾遠明也直言，其實許多開發商進入養老地產"並沒想好要做什麼"，也有一部分開發商隻是打著養老的名義做開發，因此有一部分現在是養老地產的規劃，未來也可能有所修改。
疑問4以"養老"名義盤活問題土地？
房企熱情"紮堆"養老地產，一下子冒出上百個養老地產項目，有地產界人士質疑，在進入養老地產的眾多地產商之中，不少是為瞭盤活問題土地，甚至是借著"養老"的名義圈地，最後落入住宅開發或者旅遊地產的窠臼。
克爾瑞商業研究員吳昊曾經公開表示，"養老地產"的養老社區不能密度太高，還有大量配套設施，其需要的土地量比一般住宅區要大得多，因此開發商不會輕易使用高價拍地的方式去做養老地產信用貸款借款任何問題免費諮詢。"一般來說養老地產項目所使用的土地存在一定問題，沒辦法才打著做養老地產的噱頭開發住宅和別墅進入市場銷售。"
對於開發商借養老"圈地"的做法，曾遠明也向記者坦言，現在用來做養老地產的土地"通常不是位置最好的，土地的屬性也通常不是商業或者住宅，很有可能是旅遊用地或者是福利院、療養機構用地"。他表示，這些土地不允許獨立產權銷售，在目前養老地產火熱的情況下，不少開發商想辦法去實現土地的價值，於是就采取開發養老地產的方式去迎合現在的大趨勢。
最新動向
險企：多傢企業來穗看地謀劃養老社區
"總部的養老地產項目小組成員已來廣東看過幾次地瞭，上一次去瞭中山，但是目前還有沒有實質性的定論。"昨日，合眾人壽相關人士向記者表示。
有外資險企人士告訴記者，在去年年底，該險企集團總部CEO來珠海橫琴附近看瞭相關地塊，準備用於做養老地產之用。
有中介人士告訴記者，作為首傢在廣州完成拿地的泰康人壽，在蘿崗佈局的養老社區去年年底舉行瞭開工儀式。不過，昨日泰康人壽並未對此予以確認。
記者瞭解到，此前包括新華保險、中國人壽在內的多傢保險公司都有意向在廣東選址佈局養老地產項目。2012年12月份，新華保險也曾與廣州市政府簽署養老健康等合作協議。
"目前有實質性進展的險企並不多。"業內人士指出，"現在地塊本來就是稀缺資源，加上拿地價格高企，同時需要相關的配套服務做支持，險企將養老社區建起來後能否盈利也是未知數。"
房企：超80傢房企進入養老地產領域
在北京西山保利林語小區內，保利集團的首個養老地產試點已在去年開始運營。作為小區酒店改建而成的養老公寓項目，保利和熹會擁有200個床位，據其管理公司保利安平相關負責人介紹，該項目在一次性繳納20萬元會員費後，折後最便宜的床位每月連吃帶住，大概要3400元。
與多圈地少蓋樓，"慢羊羊"的險企不同，房企在養老地產上不但"敢想"，更"敢做"。有數據顯示，目前全國已有超過80傢房企進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目也超過百個。
房企開發養老地產的模式也不盡相同。保利的第二個項目上海西塘越已開盤，采取的是出售使用權的方式，而萬科的北京幸福匯依托大社區進行養老公寓試點，位於杭州的萬科隨園嘉樹項目則全部以高端養老社區的模式開發。除瞭這些已入市項目，世聯地產、鳳凰股份、遠洋地產、綠城集團、金地集團、復星集團等，房企介入養老地產呈現百花齊放的態勢。(文/記者周慧、潘彧)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-25/02543900057.shtml
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